5月24日，观点指数发布报告表示，过去一年内，办公市场复苏未达预期。在新增办公面积持续放量，有效需求不足、企业办公方式更加灵活多样等多重因素影响下，重点城市写字楼空置率继续攀升，项目去化继续承压。同时，办公市场以价换量趋势延续，写字楼租金面临下行的压力。

 

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云在2024观点商办暨资管大会上表示，展望未来，写字楼不再是一个独立的楼宇，或者是一个商办、产业园，更重要的是为各种经济要素提供合理空间的载体。“未来房地产市场可能面临的是一个大资管市场，这个市场会带来新的增长力、增长极和增长点。”

办公楼复苏未达预期

从数据上来看，我国的宏观政策正在持续显效，国内经济呈现稳中有增的趋势。一季度，国内生产总值为296299亿元，同比增长5.3%，保持了相对稳定的增长态势。作为经济的“晴雨表”，重点城市写字楼市场活跃度有所提升。

国家统计局发布的数据显示，2024年一季度，全国办公楼开发投资额累计为989.6亿元，累计下滑0.4%。此外，办公楼销售额为758.68亿元，累计增长6.3%，办公楼销售面积为580.55平米，累计上涨11.9%。

在办公楼建设上，截至3月份，全国办公楼新开工面积累计值为546.18万平米，累计下滑10.9%；办公楼竣工面积累计值为448.16万平米，同比下滑6.8%。但是，2023年，全国办公楼竣工面积累计值为2889.93万平米，累计上升10.8%。

从新开工数据的变动上可以发现，办公楼的开发速度有所下滑，市场开发渐趋理性。可以预见的是，2023年继续增长的办公楼累计竣工面积将继续为办公市场带来增量，推动办公市场存量面积进一步攀升，行业继续面临去化压力。

在去化压力下，写字楼租金整体呈现下行趋势，空置率呈现上升趋势。第一太平戴维斯发布的数据显示，今年一季度，北京甲级写字楼平均租金下跌至以2字开头，数值为295.7元/平米/月，小程序美工环比2023年四季度下降2.47%。

空置率方面，第一太平戴维斯发布的数据显示，一季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为20.2%、21.7%、19%以及30.6%，深圳甲级写字楼的空置率依然是一线城市中最高的，已经连续多年超过其他3个城市。

从开发向资管的转变

观点指数发布的报告显示，从企业披露的数据来看，2023年全年13家样本企业内地写字楼物业经营收入共计录得175.04亿元，同比增长5.07%。这意味着，具备较强运营能力的企业的确在写字楼市场具有可观的收入。

中信和业党委书记、董事长杨劲表示，商办物业要契合变化和要求，并在适应经济发展趋势和市场变化的过程中，不断进化和升级。

实际上，正如WeWork大中华区副总裁全斌所说，传统写字楼是刚性的，但今天企业对灵活性的要求更高。

“写字楼租赁业务收入的增长一定程度上得益于样本企业有办公物业新投入运营，同时也离不开其稳健的经营管理能力。”观点指数给出了如此判断。以主营业务之一为写字楼轻资产运营的华润万象生活为例，数据显示，2023年，华润万象生活写字楼商业运营服务的收入为1.33亿元，同比增长5.23%。

从投融管退的角度，商办资产管理运营的下一步是“退出”，而REITs等方向就是一个备受关注的热点。

2023年3月份，发改委发布相关文件，首次以书面形式将商业项目纳入REITs试点范围，公募REITs的规模将继续增长。同时，在今年3月份，我国首批3只消费基础设施REITs成功发行，发行规模达到89.23亿元。

F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧指出，地产的几个新趋势能看到，包括地产商业模式会转型，资产管理会进入到黄金时期，地产的打法会变成资产的打法，金融属性会凸显。

“精细化的资产管理跟金融属性对接之后，会出现资产证券化和REITs这样一个目前在其它国家成为主流的地产市场。”陈晓欧强调，REITs出现会激发房地产新的生态系统。

印力集团副总裁、投资资管中心总经理付凯也表示：“非常愿意看到未来REITs市场发展好了以后，有一些类似于今天的黑石、博枫这样的机构站到这个舞台上引领风骚。”

中信建投(601066)证券房地产及建筑首席分析师竺劲认为，“REITs是经营性不动产上市最佳的渠道，而不是之一。”竺劲介绍，中国未来产权类的REITs和不动产类的REITs，还是有非常大的扩容的空间。

“REITs是不动产退出的最佳渠道，而且可以赋能运营。后续REITs市场还会有一个非常大的变化，目前才刚刚开始，而分化将是未来REITs市场的主题。”竺劲说。